住宅ローンの繰上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」どちらが特か？

住宅ローンですが、多くの人が30-35年ローンを組んで購入していると思います。

僕自身も、35歳の時に35年ローンで住宅ローンを組んでいるため、今のままだと70歳まで住宅ローンを返済し続ける必要があるため、繰上げ返済をどのように進めていくのかは、実は死活問題です。

この繰上げ返済ですが、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つの種類があります。一体どちらが特なのか、ちょっと調べてみました。

この記事の目次

繰上げ返済の二つの種類、「期間短縮型」と「返済額軽減型」

期間短縮型とは、その名の通り、繰上げ返済によって、期間を短くすることです。

この場合は、期間が短くなるだけで、毎月の支払いに変更はありません。

一方、返済額軽減型は、期間に変更はありませんが、毎月の返済額が減少します。

このメリットは毎月の家系のキャッシュフローが改善することです。

以下の前提で、期間短縮型と返済額軽減型、どちらが特なのか調べてみました。

見て分かる通り、期間短縮型の方が、圧倒的に利息が減っています。倍くらいの差があります。

ここが利息の恐ろしいところですが、1.5％という低金利であっても、期間が長くなるとその分多くの利息を支払うことになります。

3000万円の住宅ローンを組むときに、金利が上記と同じ1.5％だと仮定すると、返済期間は自分で決めることができます。

その返済期間を35年、30年、25年、20年の４パターンで計算してみました。すると、以下のようになります。

返済期間	住宅ローン	支払い利息の総額	返済総額	毎月の返済額
35年	30,000,000円	8,579,239円	38,579,239円	91,855円
30年	30,000,000円	7,272,983円	37,272,983円	103,536円
25年	30,000,000円	5,994,269円	35,994,269円	119,981円
20年	30,000,000円	4,743,269円	34,743,269円	144,764円

期間を5年減らすごとに、支払い利息の総額が120万円〜130万円の幅で減ることがわかります。

しかし、毎月の返済額が期間が短くなればなるほど上がっていきます。支払利息がいくら低くても、毎月の生活に必要なキャッシュフローが足りなければ元も子もありません。

また、30代、40代で我が家のように子供がいる場合は、子供の学費のために現金を貯めておく必要もあります。

その場合は返済額軽減型を選んで、毎月のキャッシュフローに余裕を持たせる方が得策になります。

また、もう一つのポイントは、住宅ローン減税です。

住宅ローン減税は、住宅ローン使って住宅を購入する際に、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除される仕組みです。

この住宅ローン減税が適応される期間中に繰上げ返済をしてしまうと、減税効果が薄まってしまいます。

ですから、住宅ローン減税が適応できる間は、住宅ローン減税によってその恩恵を受けておき、その適応が外れる11年目から繰上げ返済を、キャッシュの必要に合わせて「期間短縮型」か「返済額軽減型」のいずれかを選ぶと良いでしょう。

繰上げ返済の原資として100万円を持っていたとして、この100万円を期間短縮型で返済するとざっくり50万円くらいの将来利子の支払いを圧縮することができます。

しかし、この原資を返済に当てずに投資に回すとしたらどうでしょうか。実際にシミュレーションしてみました。

以下は、100万円を複利で運用できる投資信託等、20年間に投資した場合に、平均利回りが1%-6%の間でどのように変わるのかをシミューレーションしてみたものです。

平均利回り	投資金額	20年後の総額	運用益
1%	1,000,000円	1,220,000円	220,000円
2%	1,000,000円	1,480,000円	480,000円
3%	1,000,000円	1,800,000円	800,000円
4%	1,000,000円	2,190,000円	1,190,000円
5%	1,000,000円	2,650,000円	1,650,000円
6%	1,000,000円	3,200,000円	2,200,000円